Ми будемо разом з вами слідкувати за подіями, які розгортаються навколо та будемо тримати руку на пульсі.

«Здаю землю в оренду, де термін оренди стікає у березні, намагався попередити орендатора, що після закінчення договору ми землю забираємо, договір продовжувати не будемо, а будемо самі працювати на цій землі, на що отримав відповідь, що орендар буде ще цей рік користуватись землею, так як посаджено вже якусь озиму культуру і потрібен ще рік, щоб зібрати урожай. Цікавить наскільки такі дії правомірні чи мають право таким чином продовжувати термін дії договору такими умовами? Які в мене права?»

Відповідно до «Закону про оренду землі», строк дії договору оренди є істотною умовою договору оренди (ст.15 ЗУ «Про оренду землі»), а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.14 ЗУ «Про оренду землі»). У разі припинення договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. (ст.34 ЗУ «Про оренду землі»).

Отже, володіння та використання земельної ділянки орендарем понад строк дії договору оренди є незаконним. Право оренди припиняється у визначену дату і орендар фактично перестає ним бути. А у вказаному випадку він стає фізичною чи юридичною особою, яка в незаконний спосіб користується земельною ділянкою.

І це порушення, на нашу думку, є не випадковим, а усвідомленим – не дивлячись на те, що термін договору спливає, орендар розпочав процес виробництва, який не міг закінчитися отриманням готової продукції до/або на момент закінчення строку оренди земельної ділянки.

Скоріше за все, в даному випадку це були посіви озимини (пшениці, ячменю чи ріпаку), і зрозуміло, що виробничий процес по ним не закінчиться на початку весни. Навіть якщо це посіви ячменю чи вівса в лютневі «вікна» (в поточному році цих «вікон», до речі, не було), то тим більше – вказане порушення є навмисним.

Нам невідома мета такого порушення умов договору орендарем, адже він міг би скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (ст.33 ЗУ «Про оренду землі»). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Тобто, починаючи з вересня-жовтня минулого року (ймовірного часу прийняття рішення про посіви чи часу посіву) по 12 лютого поточного року (за місяць до закінчення строку) орендарю можна було би:

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (ч.4 ст.33 ЗУ «Про оренду землі»), тобто договір можна було би продовжити на рік, а то й менше – до закінчення збору урожаю. Але це не було зроблене.

Безумовно, земля має бути повернена власнику із незаконного користування. Але виникає проблема: на земельній ділянці є посіви, власником яких є орендар. Землекористувач, якщо інше не передбачено законом або договором, має право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію (п. «б» ч.1 ст.95 ЗКУ).

Підтвердженням власності на посіви (незавершене виробництво) є відповідна звітна документація, яка засвідчує, що відповідні витрати здійснював саме орендар, сплачуючи заробітну плату, купляючи насіння, пальне, добрива, засоби захисту рослин та витрачаючи їх на передпосівний обробіток, посів, догляд за посівами, здійснюючи загальновиробничі витрати тощо (П(С)БОУ 9 «Запаси»). До такої документації відносяться, зокрема, «Обліковий лист тракториста-машиніста», «Акт на використання добрив та засобів захисту рослин» та інше. Посіви сільськогосподарських культур є власністю орендаря та відображаються в активі його балансу за вартістю, визначеною відповідно до П(С)БО 9 «Запаси».

Без посівів, власність на які підтверджується, питання повернення землі досить швидко вирішується в судовому порядку, але за наявності таких посівів виникають складнощі, адже немає прямої законодавчої норми щодо описаної ситуації. Шляхів вирішення конфлікту два: позасудовий та судовий.

У випадку, коли сторони згодні на позасудове врегулювання ситуації, можливі такі варіанти:

У випадку, коли сторони відмовляються врегулювати спір у добровільному порядку, а при цьому орендодавець вчинятиме дії, направлені на самостійний обробіток ділянки або передачу її в користування іншій особі, а орендар захоче захистити права власності на посіви або майбутній урожай, необхідно звернутися до суду.

Судовий розгляд такого конфлікту пов'язаний із ризиками, перш за все, для орендаря. Зокрема, розгляд справи може так затягнутися (позов, зустрічний позов, апеляції), що і збирати вже буде нічого, бо урожай обсиплеться на корені.

За відсутності на сьогоднішній день однозначних законодавчих норм та нестабільної судової практики із даного питання, радимо врегулювати його у договорі оренди землі за допомого наступних варіантів (нумерація пунктів договору наведена у відповідності до Типового договору оренди землі, остання редакція від 30.07.2020).

Перший варіант – дозволити орендарю користуватися земельною ділянкою до збору урожаю: «п.31(Відповідно до Типового договору оренди землі).

У випадку, коли на дату припинення цього Договору на Земельній ділянці знаходитимуться здійснені Орендарем посіви (поточні біологічні активи - незавершене виробництво), такі посіви відповідно до законодавства України визнаються Сторонами власністю Орендаря. У такому випадку Орендар має право зібрати урожай, а Орендодавець зобов’язується не чинити перешкод Орендарю в цьому (в тому числі не проводити дій по самостійному використанню Земельної ділянки або не передавати Земельну ділянку в користування іншій особі на період до повного збору врожаю Орендарем). При цьому Орендар зобов’язаний сплатити Орендодавцеві плату за фактичне користування Земельною ділянкою за цей період у розмірі та порядку, визначених у цьому Договорі».

Другий варіант – викупити посіви у орендаря: «п.31(Відповідно до Типового договору оренди землі). У випадку, коли на дату припинення цього Договору на Земельній ділянці знаходитимуться здійснені Орендарем посіви (поточні біологічні активи - незавершене виробництво), Орендодавець зобов’язується компенсувати Орендареві витрати шляхом укладання окремого договору купівлі-продажу таких посівів за вартістю, визначеною незалежним експертом відповідно до законодавства України».

Третій варіант – орендодавець накладає обмеження на використання земельної ділянки: «п.26. (Відповідно до Типового договору оренди землі) Орендар не має права без згоди Орендодавця здійснювати на Земельній ділянці посів сільськогосподарських культур, якщо готова продукція по ним не буде отримана до завершення строку оренди Земельної ділянки. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки (ст. 14.1.75. ПК України), які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню. У разі здійснення таких посівів на Орендаря накладається штраф у трьохкратному розмірі виручки від реалізації основної продукції, яку передбачається отримати у результаті вирощування сільськогосподарської рослини на Земельній ділянці. Виручка від реалізації продукції визначається по звичайній урожайності та звичайним цінам цієї продукції, що склалися в році, в якому були здійснені такі посіви».

Подібні застереження варто включити у договори оренди землі (по діючим договорам – шляхом підписання сторонами додаткової угоди про внесення змін).

Якщо базуватись на Типовому договорі оренди землі, то перший та другий варіанти врегулювання варто вносити в розділ «Інші права та обов'язки сторін», а третій – в розділ «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (земельних ділянок)». А в додатковій угоді погоджений сторонами варіант врегулювання може вказуватися з формулюванням «….доповнити розділ Договору ….. наступним пунктом: ….».

На нашу думку, вказані варіанти врегулювання допоможуть у майбутньому зекономити час та гроші на судовий розгляд спорів із цього конфліктного питання.

Відповідь підготовлена: Прус Юрій Олександрович, к.е.н., доцент, начальник Науково-дослідної частини, Таврійського державного агротехнологічного університету ім. Дмитра Моторного.