Питання:
Маю землю у власності, яка перейшла мені за заповітом у 2018 році. Ще у 2017 моя мати уклала договір на 10 років до 2027 року. Орендатор у 2018 вчасно сплатив кошти за оренду, а от з 2019 року з орендною платою пішли затримки та повністю відмова сплачувати на сьогоднішній день. Мої дзвінки орендатор ігнорує і блокує, на моє прохання розірвати договір каже, що я не маю на те права і розірве зі мною договір лише у 2027 році. Яку він несе відповідальність за невчасну сплату? В які інстанції мені потрібно звернутися? Чи являється несвоєчасна виплата підставою розірвання договору? Чи можу я запросити компенсацію за несвоєчасну виплату?

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України «Про оренду землі»).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави розірвання договору за рішенням суду.

Законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду:

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Однією з найчастіших підстав для розірвання договору оренди землі є - заборгованість з орендної плати.

Зі змісту ст.ст. 1, 13 Закону №161-XIV випливає що безпосереднім правом орендодавця є своєчасне отримання орендної плати в установленому розмірі. У свою чергу, недотримання умов договору у частині сплати орендної плати має наслідком його розірвання. Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Верховний Суд дійшов висновку, що під «систематичністю» розуміється два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором.

Зазначимо, що підстава для розірвання договору виникає лише тоді, коли орендар взагалі не сплачує орендну плату. Якщо ж орендар виплачує орендну плату, але у меншому розмірі, то орендодавець має право вимагати її сплати орендної плати в повному обсязі та звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.

Відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч.ч. 1-3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Орендна плата справляється у грошовій формі.

Згідно п. «в» ч. 1 ст. 96 ЗК України, ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати, а орендар повинен своєчасно вносити орендну плату.

Відповідно до ч. 1 ст. 526, ч. 1 ст. 530 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Відповідно, якщо в укладеному договорі вказано наслідки за несвоєчасну сплату орендної плати, як то - сплата неустойки, пені, то тоді, ви можете претендувати на компенсацію за несвоєчасну сплату.

Наприклад, в укладеному вами договорі оренди земельної ділянки (крім договорів укладених на земельні ділянки державної та комунальної власності) міститься пункт, де зазначено наступне:  За несвоєчасну сплату орендної плати стягується пеня в грошовій формі у розмірі подвійної ставки НБУ, діючої на день виникнення боргу. Тоді, можете сміливо заявляти разом з вимогами про розірвання договору, також про бажання стягнути пеню визначену в договорі.

Відповідно до вимог ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Передбачені ст. 625 ЦК України наслідки прострочення боржником грошового зобов`язання у вигляді інфляційних нарахувань та 3 % річних застосовуються до всіх видів зобов`язань, які мають характер грошових, не є санкціями, а виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові, ці кошти нараховуються незалежно від вини боржника та нарахування штрафних санкцій.

Відповідно до зазначеного вище, в своєму позові про розірвання договору оренди, Ви також можете заявляти про стягнення з боржника суми боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом, а також, про стягнення з боржника пені, якщо це передбачено умовами вашого договору.

Відповідь було надано Приватним підприємством Legal Partner у рамках співробітництва з Українським проектом бізнес-розвитку плодоовочівництва. З питаннями можна звертатися на комерційній основі за телефоном +38 068 291 18 44 та на пошту office@legalpartner.com.ua .