Кожен орендар знає, що його переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка перебуває у користуванні, гарантується Законом.
Суть переважного права на купівлю земельної ділянки полягає у тому, що саме діючому орендарю орендодавець має першому запропонувати купити ділянку.
Проте, враховуючи постійний мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення - переважне право мало кому було потрібним.
У зв’язку з відкриттям ринку землі про переважне право орендарів на придбання орендованої земельної ділянки заговорили знову.
Отже, що потрібно, щоб скористатися переважним правом:
1. Бути діючим орендарем земельної ділянки, яку матимете намір придбати.
У цій частині слід звернути увагу на те, що для того, щоб скористатись своїм переважним правом за договором оренди необхідно, щоб право оренди було зареєстровано. Це важливо, адже наявність переважного права встановлюватиметься шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому, за незареєстрованими договорами оренди переважне право не виникне.
2. Відповідно до вимог законодавства мати право на отримання у власність відповідної земельної ділянки.
Більшість орендарів є юридичними особами (ТОВ, ФГ, ПАТ, ПП, СПП та інші, ФОП - не є юридичною особою). Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020, який набирає чинність з 01.07.2021 встановлено, що до 01.01.2024 забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).
Таким чином, юридичні особи наразі позбавлені можливості придбати орендовану землю. А отже і позбавлені можливості скористатись своїм переважним правом.
Однак, позбавлення юридичної особи переважного права на купівлю ділянки не свідчить про те, що орендодавець не має права її продати. Юридична особа має право передати своє переважне право фізичній особі, але, якщо така можливість не була реалізована, орендодавець може продати землю третій особі.
3. Бути готовим сплатити ціну за якою вона продається.
Готовність сплатити ціну підтверджується шляхом вчиненням орендарем ряду юридично значущих дій. Мовчазної згоди, чи звичайної письмової форми буде недостатньо. Але про це ми поговоримо у наступній статті.
Зверніть увагу!
Додатково слід звернути увагу на те, що з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», який був підписаний Президентом України 24.05.2021 (Законопроєкт 2194 від 01.10.2019) першочергове право орендаря земельної ділянки на її придбання є другорядним.
Так, відповідно до нової статті 130-1 Земельного кодексу України у першу чергу переважним правом купівлі може скористатись особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва.
І лише, якщо такої особи не має, або вона не змогла скористатись своїм переважним правом - воно переходить орендарю.
Наявність такого права встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
У разі якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.
Практичні рекомендації:
- Зареєструйте право оренди (договір оренди) відповідно до вимог законодавства;
- Якщо ви є юридичною особою, заздалегідь подбайте про людину, якій би ви могли передати своє переважне право, щоб не втратити земельні ділянки. Переважне право можна передати лише один раз.
- Завчасно узгодьте з орендодавцем вартість земельної ділянки, яку плануєте купити. Пам’ятайте, що її ціна не може бути нижчою нормативної грошової оцінки. Про розмір нормативної грошової оцінки можна дізнатись замовивши витяг з ДЗК. До уваги буде братись остання актуальна нормативна грошова оцінка, а не та, яка зазначена у договорі оренди.
- Джерело походження коштів повинно бути законним.
Матеріали підготовлено Адвокатом Оленою Смоляк у рамках співробітництва з Українським проєктом бізнес-розвитку плодоовочівництва. З питаннями можна звертатися до Адвоката Олени Смоляк на комерційній основі тел +38 096 564 33 70 (Viber, Telegram) пошта: ea.smoliak@gmail.com .
Маєте питання? Пишіть нам на Лінію по земельним консультаціям. Завантажуйте та замовляйте шаблони документів. Консультація безкоштовна для учасників проекту Запорізької, Херсонської, Миколаївської та Одеської областей.
