Нещодавно стартував перший відеоурок у рамках онлайн-курсу “Агробізнес. Нові можливості”. У фокусі – важливе та актуальне питання –  земельна реформа 2021 та основні зміни, що стосуються кожного.  

Чому виникла потреба в земельній реформі? 

Заборона на продаж та відчуження сільськогосподарських земель означає, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду. Земельний мораторій порушує основоположні права людини, це є неприйнятним для будь-якої демократичної держави,  – каже спікер курсу, юристка Юлія Бронат, наводячи офіційні статистичні дані:

1 000 000 українців померли, не дочекавшись можливості продати земельні паї.

1,5 млн. га землі українців, що померли, привласнила держава через відсутність механізмів продажу с/х ділянки.  

Старт — з 1 липня 2021 року.

Експертка з юридичних питань розповіла, що земельна реформа здійснюватиметься у два етапи:

З 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року – продаж земель тільки фізособам-громадянам України і розмірі не більше 100 га на одну особу.

За словами Юлії Бронат, тригером, що стримує входження юридичних осіб є те, що економічний стан малого та середнього бізнесу наразі є неприйнятним. Адже малий бізнес – це сільськогосподарські виробники, які працюють самі на себе або мають невеликий штат працівників або невелике господарство, вони всі представлені фізичними особами-підприємцями 4-ї групи єдиного податку, яка є найбільш прийнятною з приводу оподаткування таких осіб.  

- Право власності є абсолютним і не повинно бути обмеженим, –  впевнена спікерка. – Юридична особа - це також вид діяльності фізичних осіб, це є також прийнятним у державах, де економічна ситуація і вплив політичних чинників є дуже малим, але  в демократичній державі, в правовій державі право власності не повинно бути обмежене, навіть іноземці мають право на викуп с/х земель. Наразі юридичних осіб не можна допускати до ринку землі, але юристка застерігає, що у 2024 році можуть бути спекуляції від фізичних осіб, які будуть скупати землі на користь юридичних осіб.

З 1 січня 2024 року знімаються обмеження на продаж землі юридичним особам, а також зростає обмеження до 10 тис.

Орендар земельної ділянки матиме переважне право на її купівлю. Однак, лише за умови рівної цінової пропозиції. Якщо конкурент дає більшу ціну, то все – земля буде продана конкуренту.

Забороняється продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної/комунальної власності. Вони залишаються як державний резерв. Однак не заборонено її приватизувати, а потім продати.

Заборонено набувати у власність земельні ділянки іноземцям, особам без громадянства, іноземним юрособам, юрособам, у яких є учасники/бенефіціари з числа іноземців.

Для кожного потенційного власника діятиме обмеження на сукупну площу, яку можна купити й мати у власності:

100 га – це обмеження діє до 01.01.2024, однак не поширюється на землі, які вже набуті у власність до дня вступу в дію земельної реформи, тобто до 1 липня 2021 року;

10 тис. га – це обмеження почне діяти з 01.01.2024. Не поширюється на землі, набуті у власність до дати старту земельної реформи.

На думку експертки, реформа є недосконалою, можливість обмеження в 10 тис га розповсюджується і на родичів, і на юридичні особи та не сприяє розвитку сільського господарства. Адже, по-перше,  перехід переважного права орендаря – це перший тригер, який каже про те, що є механізми для того, щоб хтось з родичів чи сусідів викупив землю, головне, щоб були кошти.

- Питання в тому, чи будуть перевірятися кінцеві бенефіціарні власники, адже одна фізична особа може володіти декількома юридичними особами. Якщо, наприклад, на одну фізичну особу оформлені  три-чотири юридичні компанії і вона є кінцевим бенефіціарним власником цих компаній, чи буде це рахуватися її фізичною власністю як фізичної особи? Напевно, що ні. – Такого механізму не зустрічала, він не працює в нашій країні, – констатує Юлія Бронат.

Ринок землі. Як підготуватися

Перше, що слід зробити, це перевірити всі свої документи, наявність повного комплекту, перевірити терміни дії договорів, впевнитись чи внесені та оформлені земельні ділянки в Держгеокадастрі, хто дійсно значиться власником земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо ви власник і збираєтеся продавати свою землю, ви поки просто готуєте документи. Можливо також провести незалежну оцінку, але це, на думку Юлії Бронат, є передчасним, оскільки подальший стан реформи на даний час є незрозумілим та витрачати гроші на експерта з оцінки не зовсім актуально.  

Ймовірно, що земля буде продаватися за встановлену мінімальну вартість в безготівковій формі, тож можливі оплати другої частини ціни готівкою. На жаль, поки що відійти від цього механізму в нашій країні неможливо.

Скільки коштуватиме земля?

Мінімальна ціна за 1 га з 01 липня 2021 р. буде залежати від нормативно-грошової оцінки. В кожному регіоні вона різна в залежності  від розташування земельної ділянки, коефіцієнтів та індексів, різних показників та параметрів, які вираховуються на певну земельну ділянку. Це і розташування, і стан ґрунтів, наявність обтяжень тощо. Формула дуже складна. Існують експерти, які намагаються вираховувати цю грошову оцінку на рівні з кадастром, але це дуже важко. Існує багато питань щодо індексів, які встановлює державний геокадастр.

Громадяни зможуть викупити землю з розстрочкою на 10 років та переходом права власності при першому платежі.

–  Офіційне законодавство, до речі, дозволяє не лише покупати, а й обмінювати та дарувати земельні ділянки, – підкреслює юристка. – Можливий обмін земельних ділянок фізичними особами, які за своєю вартістю нормативно-грошової оцінки відрізняються не більше, ніж на 10%. Можливо буде згрупувати свої земельні ділянки, що розташовані в різних куточках, в якийсь один масив. Як це буде на практиці - поки що невідомо.  

Кредитування під землю

Державне кредитування під землю законодавством передбачене, але ще не передбачене в державній програмі урядом та НБУ, – зазначає експерт. – Можливо, комерційні пропозиції ще тільки розроблюються та будуть представлені на ринку кредитування. Відсоток кредитування буде комерційним, тож ми повинні розуміти, що він може бути дуже великим. Акумулювання коштів потрібно починати робити вже зараз. Якщо ви погодитесь на кредитування, то ви повинні розуміти, що будь-який банк захоче отримати під заставу саме вашу земельну ділянку.

Як приватизувати земельну ділянку, орендовану фермерським господарством?

Якщо це ділянка комунальної або державної власності, приватизація можлива лише з 01 липня 2021.

На думку учасників курсу, немає жодного економічного сенсу для ОТГ віддавати землю під приватизацію. Простіше здати землю в оренду та отримувати стабільний дохід. Гарний голова ОТГ розуміє, що оренда землі – це постійний пасивний дохід, за допомогою якого можна поповнювати бюджет села, ОТГ, району і навіть області.

- Але це все – політичний фактор та прозорих  приватизацій не буде, - погоджується юристка. – Приватизація завжди була, є і буде чинником корупційним. Існує дуже багато зацікавлених осіб, факторів впливу, політично прив'язаних грошей, інвесторів та агрохолдингів, які бажають отримати українську землю. На жаль, український бізнес наразі не готовий до чесної приватизації. Все ж таки плекаємо надію, що ринок землі буде функціонувати прозоро та ефективно.