Ви питаєте – ми відповідаємо. Продовжуємо публікувати відповіді на земельні питання, що надійшли на нашу лінію «Земельна консультація».

Питання:
Чи потрібно буде укладати нові договори оренди землі під час передачі земель до ОТГ?

Передача земель із державної власності в комунальну здійснює орган, який розпоряджається такими землями. Фактично змінюється власник-орендодавець таких земель. 

Тож після отримання ділянок у комунальну власність усі питання їх виділення, передання в оренду адресуються до ОТГ, на території якої вони розташовані.  

Зазначимо – зміна орендодавця не впливає на умови та не припиняє дію укладених договорів оренди земельних ділянок (далі – договір), якщо інше не передбачено таким договором (ст. 32 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»). 

Тобто передача земель до ОТГ (зміна розпорядника, тобто орендодавця) не означає автоматичну зміну умов або дострокове припинення договору. Такі обставини можуть бути, якщо це прямо передбачено Вашим договором. Тому, необхідно перевірити свої договори на наявність чи відсутність умови про зміну орендодавця. 

Якщо у договорі взагалі не прописано положень про зміну орендодавця, то діятиме правило відсутності впливу на договір. 

Відповідно до ОТГ перейдуть права та обов’язки попереднього розпорядника земельної ділянки, щодо якої укладено договір (оренда, емфітевзис, сервітут). У разі переходу права власності від держави до громади чи навпаки публікується повідомлення у друкованих ЗМІ, у якому вказуються кадастрові номери, місце розташування та площі земельних ділянок (ст. 148 ЗК). 

Так, (наприклад) ОТГ має інформувати всіх орендарів на території, що їй належить, про те, що їхні об’єкти оренди (конкретні ділянки) передано актом приймання-передачі до комунальної власності. Вносити зміни до договору та вказувати нового орендодавця – необов’язково. Зміни стосовно нового власника/розпорядника земельної ділянки вносяться до договору виключно за згодою сторін (ст. 148 ЗК). Тобто сторони вирішують самі, чи треба укладати додаткову угоду із зазначенням нового/належного орендодавця. 

Наприклад: ОТГ отримало від Держгеокадастру земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що розташована за межами населеного пункту. Відповідно дія договору укладеного між особою і Держгеокадастром не припиняється (якщо інше прямо не визначено в договорі). 

З моменту передачі земельної ділянки до ОТГ, з усіх питань щодо користування варто звертатися до нового власника/розпорядника - ОТГ, адже до них переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди. За згодою сторін договору оренди, до договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. 

Підвищення орендної плати

Орган місцевого самоврядування та орендар мають право вносити зміни до діючого договору оренди, зокрема переглядати розмір орендної плати, (відповідно до п. 13 Типового договору оренди земельної ділянки). 

Відповідно до положень Типового договору оренди земельної ділянки, розмір орендної плати переглядається у разі: 

Найчастіше розмір орендної плати переглядається орендодавцем через зміну розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, який безпосередньо впливає на розмір орендної плати, або зміну розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації. 

Відповідно до Податкового кодексу України, саме договір оренди є тим документом, в якому визначено розмір орендної плати. Зміни, щодо розміру орендної плати вносяться до договору оренди земельної ділянки, лише за взаємною згодою сторін (ст. 30 Закону про оренду землі). 

Внесення змін, щодо річної суми орендного платежу оформляється шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі. 

Якщо орендарю і орендодавцю не вдалося досягти згоди щодо зміни умов договору оренди, в частині оплати, спір вирішується в судовому порядку. 

До того часу, поки ви не внесли зміни до діючого договору оренди земельної ділянки (де у Вас зазначена інша ставка орендного платежу) орендну плату, ви маєте сплачувати виходячи з розмірів, вказаних у нинішньому договорі оренди. 

У разі якщо, ви не хочете сперечатися з органом місцевого самоврядування щодо, розміру орендної плати, то після виявлення ініціативи з боку орендодавця про підвищення ставки орендної плати, маєте підписати додаткову угоду, в якій буде визначено - нову річну суму орендної плати. Якщо ж ні, то відстоювати свої інтереси, та доказувати у суді, що дана сума є завищеною, та не обґрунтованою. 

Орендна плата є складовою оплати за землю. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, а також головним документом, який встановлює розмір орендної плати, є договір оренди земельної ділянки. 

Відповідно до такого договора орендодавець (у нашому випадку — орган місцевого самоврядування) зобов’язаний за плату передати орендареві (суб’єкту господарювання) земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та відповідно до вимог земельного законодавства. 

Договір оренди земельної ділянки є дійсним лише за наявності в ньому всіх істотних умов (ст. 15 Закону про оренду землі), зокрема: 

В договорі оренди земельної ділянки мають бути вказані всі дані для розрахунку орендної плати, а саме: 

  1. розмір взятої в оренду земельної ділянки, що визначається за погодженням з органом місцевого самоврядування; 
  2. нормативно-грошова оцінка земельної ділянки; 
  3. розмір орендної плати. Про розмір орендної плати суб’єкту господарювання необхідно домовлятися безпосередньо з органом місцевого самоврядування. 

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди. 

Але, відповідно до пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України, річна сума орендного платежу: 


Відповідь було надано Приватним підприємством Legal Partner у рамках співробітництва з Українським проектом бізнес-розвитку плодоовочівництва. З питаннями можна звертатися на комерційній основі за телефоном +38 068 291 18 44 та на пошту office@legalpartner.com.ua.


Маєте питання? Пишіть нам на Лінію по земельним консультаціям. Завантажуйте та замовляйте шаблони документів. Консультація безкоштовна для учасників проекту Запорізької, Херсонської, Миколаївської та Одеської областей.