Ви питаєте – ми відповідаємо. Продовжуємо публікувати відповіді на земельні питання, що надійшли на нашу лінію «Земельна консультація».

Питання:
Якщо ринок відкрито, то нотаріус державний або приватний має право зареєструвати любе правове звернення стосовно землі, наприклад доручення на право користуватися землею до 100 га приватній особі або юридичній фірми типу "ПП" чи завірити розписку про отримання авансу за земельну ділянку з подальшим оформленням на продажу земельної ділянки.

Відповідь:

1. Чинне законодавство України передбачає такі форми користування земельною ділянкою: 

Строкове користування оформлюється відповідними договорами: договір оренди, договір емфітевзису, договір суперфіцій. 

Всі ці договори оформлюються у письмовій формі, та, за бажанням сторін, можуть бути посвідчені нотаріально. В обов'язковому порядку право оренди, суперфіцій та емфітевзису повинно бути зареєстровано в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. 

Лише після здійснення державної реєстрації відповідного права, у землекористувача виникає право користування земельною ділянкою.

Чинне законодавство України не передбачає здійснення користування земельною ділянкою на підставі доручення чи довіреності.

Разом з цим, землевласник може уповноважити нотаріально завіреною довіреністю іншу особу вчиняти певний перелік юридично значущих дій від свого імені та в своїх інтересах (наприклад, підписувати угоди на користування).

Така довіреність реєструється у відповідному реєстрі довіреностей. Відомості про довірену особу не вносяться до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. 

2. Аванс (не плутати із завдатком) — це грошова сума яку виплачують наперед в оплату за товар, роботу або послугу. Виплата авансу не передбачає наявності договору купівлі-продажу.

Розписка, за якою одна сторона передає іншій стороні аванс може бути нотаріально посвідченою за бажанням сторін.

Договір авансу, чи розписка про передачу авансу не є тими цивільно-правовими угодами, за якими здійснюється перехід права власності, чи права користування земельною ділянкою від однієї особи до іншої, а також не є заявою особи з переважним правом про підтвердження наміру скористатись ним, та не є договором відчуження права оренди. А тому, інформація про наявність фінансових зобов'язань між потенційним продавцем та потенційним покупцем не вноситься до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Також, слід зазначити, що купівля-продаж земельної ділянки, не залежно від того є аванс чи ні, повинен бути укладений з дотриманням процедури купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка встановлена законодавством.

Наявність авансового платежу, не дає підстав продавцю укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки в обхід законодавчо встановленій процедурі, саме з авансодавцем.

Проте, не укладення такого договору у майбутньому (не важливо з чиєї вини) буде підставою для повернення суми сплаченого авансу. 

Зверніть увагу на те, що розмір вартості земельної ділянки не повинен бути меншим ніж її нормативна грошова оцінка. 

Покупець, за передбаченою законодавством процедурою, повинен перерахувати кошти у безготівковій формі на банківський рахунок покупця. 

Законодавством не врегульована процедура здійснення поетапного розрахунку за придбання земельної ділянки. Також не передбачена можливість готівкового розрахунку чи комбінованого (частина готівкою, а частина безготівково).

Тому, при виплаті авансу готівкою, в подальшому, можуть виникнути проблеми щодо того, чи не була земля продана за ціну, що є нижчою від нормативної грошової оцінки, що є безумовним порушенням вимог чинного законодавства. 


Матеріали підготовлено Адвокатом Оленою Смоляк у рамках співробітництва з Українським проєктом бізнес-розвитку плодоовочівництва. З питаннями можна звертатися до Адвоката Олени Смоляк на комерційній основі тел +38 096 564 33 70 (Viber, Telegram) пошта: ea.smoliak@gmail.com .


Маєте питання? Пишіть нам на Лінію по земельним консультаціям. Завантажуйте та замовляйте шаблони документів. Консультація безкоштовна для учасників проекту Запорізької, Херсонської, Миколаївської та Одеської областей.